Ce sunt REIT-urile și cum fac bani. Exemplu din România

Din acest ghid vei afla ce sunt REIT-urile, cum funcționează și care sunt riscurile și avantajele investițiilor în aceste societăți.

Ce înseamnă REIT

Acronimul REIT vine de la „real estate investment trust” și desemnează un fond / trust de investiții specializat în investiții imobilare. Practic, un REIT este o societate (o companie) care deține, operează, administrează sau finanțează bunuri imobiliare generatoare de venituri, se arată într-un ghid realizat de investopedia.com.

Similiare fondurilor mutuale, REIT-urile adună capital de la mai mulți investitori și investesc apoi fondurile în imobiliare. În acest fel, investitorii individuali pot obține dividende de pe urma banilor investiți, fără să fie nevoiți să cumpere, să gestioneze sau să finanțeze ei înșiși anumite proprietăți.

Așadar, un REIT este organizat ca un fond de investiții ce investește direct în imobiliare prin achiziționarea de proprietăți sau prin cumpărarea de credite ipotecare.

Ce sunt REIT-urile și în ce investesc

În SUA, multe REIT-uri sunt listate la bursă, iar acțiunile emise de aceste entități sunt tranzacționate public precum celelalte titluri de capital, ceea ce le face foarte lichide (spre deosebire de investițiile imobiliare propriu-zise, directe).

REIT-urile investesc în aproape toate tipurile de proprietăți imobiliare:

• clădiri rezidențiale (de apartamente)
• hoteluri
• birouri
• mall-uri și alte centre comerciale
• depozite
• infrastructură precum turnuri de telecomunicații, cabluri din fibră optică, conducte, cabluri electrice
• unități medicale
• centre de date etc

După ce cumpără acțiuni la aceste trusturi de investiții imobiliare, investitorii vor avea dreptul la o cotă parte din profiturile realizate de societate. Totodată, investitorii își asumă și riscuri, ca de exemplu posibilitatea unor pierderi sau a deprecierii acțiunilor.

O altă posibilitate de a investi într-un REIT este de a cumpăra titluri de participare la un fond de investiții care a investit la rândul său în REIT-ul respectiv.

Ce sunt fondurile de investiții imobiliare

În contextul discuției despre ce sunt REIT-urile trebuie menționat că, în general, fiecare REIT se specializează într-un anumit sector imobiliar. Există însă și REIT-uri care dețin diferite tipuri de proprietăți în portofoliul lor, tocmai pentru a asigura o diversitate a investițiilor (de pildă, REIT-uri care au investit atât în centre comerciale, cât și în clădiri de birouri).

Potrivit investopedia.com, multe REIT-uri au un model simplu de business: fondul de investiții închiriază spații și colectează chirii, iar apoi distribuie acel venit acționarilor sub formă de dividende.

Există și REIT-uri ipotecare, care nu dețin bunuri imobiliare ci, în schimb, finanțează proprietăți imobiliare. Aceste REIT-uri obțin venituri din dobânzi.

În SUA, pentru a fi considerată REIT, o companie trebuie să îndeplinească anumite criterii fiscale. Printre cerințe se numără deținerea pe termen lung a unor bunuri imobiliare generatoare de venit și distribuirea veniturilor către acționari.

Ce sunt REIT-urile și ce condiții trebuie să îndeplinească

Concret, o companie din SUA trebuie să îndeplinească următoarele cerințe pentru a fi considerată REIT, mai notează sursa citată:

• să investească cel puțin 75% din activele sale totale în proprietăți imobiliare, numerar sau obligațiuni de stat
• să obțină cel puțin 75% din venitul brut din chirii, dobânzi la credite ipotecare ce finanțează proprietăți imobiliare sau din vânzări de imobile
• să plătească în fiecare an minimum 90% din venitul impozabil sub formă de dividende distribuite acționarilor
• să fie administrată de un consiliu director / administrativ
• să aibă cel puțin 100 de acționari după primul an de existență
• să nu aibă mai mult de 50% din acțiuni deținute de un număr mai mic de 5 persoane inclusiv

Ce sunt REIT-urile și ce tipuri de trusturi există

Există mai multe tipuri de REIT-uri:

a) REIT-uri de capital propriu. Acestea dețin și administrează bunuri imobiliare care generează venituri. De regulă, veniturile sunt generate în principal din chirii, nu din vânzarea proprietăților.

b) REIT-uri ipotecare. Aceste companii împrumută bani proprietarilor și operatorilor din sectorul imobiliar fie direct, prin credite ipotecare și împrumuturi, fie indirect, prin achiziționarea de titluri de capital garantate cu ipoteci. Câștigurile lor sunt generale în special din marja netă de dobândă (diferența dintre dobânda pe care o câștigă din creditele ipotecare și costul finanțării acestor împrumuturi).

c) REIT-uri hibride, care utilizează strategii specifice pentru ambele categorii prezentate anterior.

Ce sunt REIT-urile – avantaje și dezavantaje

Un avantaj al REIT-urilor este că oferă un flux constant de venituri pentru investitori. Potrivit investopedia.com, dividendele oferite de REIT-uri sunt adesea mai mari decât cele care pot fi obținute din alte investiții.

De asemenea, investiția în REIT-uri este facilă întrucât cele mai multe dintre ele sunt tranzacționate pe burse.

În ciuda faptului că oferă venituri constante, REIT-urile au dezavantajul de a fi destul de limitate în privința posibilității de apreciere a capitalului, mai notează sursa citată.

Un alt dezavantaj este că, precum restul companiilor listate la bursă, și REIT-urile pot experimenta scăderi neașteptate.

Ce sunt REIT-urile – exemplu din România

În România nu există în acest moment legislație pentru REIT-uri, așadar nu se poate vorbi despre trusturi de investiții mobiliare în sensul celor din SUA.

Totuși, și la noi în țară există anumite trusturi de investiții care obțin venituri de pe urma investițiilor în proprietăți imobiliare.

Un exemplu este Star Residence Invest, o societate pe acțiuni care se tranzacționează și la Bursa de Valori București, pe Piața AeRO, sub simbolul REIT. Societatea a început să fie tranzacționată la BVB la data de 19 martie 2021, iar în septembrie 2023 avea o capitalizare bursieră de peste 11,48 milioane de lei.

Exemplu de REIT din România

„Star Residence Invest SA este un proiect inovativ în piața imobiliară națională, conceptul fiind creat pentru a replica un format internațional de succes, cel al unui vehicul de investiții în active imobiliare orientat spre distribuirea de dividende obținute din chirii, respectiv REIT (real estate investment trust).

Activitatea operațională a companiei vizează achiziția de imobile în vederea închirierii acestora sau achiziția de titluri de participare emise de societăți cu profil imobiliar, mizând atât pe un randament ridicat din închiriere cât și pe o tendință de creștere a valorii imobilelor”, se arată pe pagina oficială a companiei.

Ce sunt REIT-urile – politica de dividende

Primul proiect investițional al Star Residence Invest este constituit dintr-un număr de 14 apartamente și 26 de parcări exterioare, care fac parte din ansamblul rezidențial Greenfield Residence din Băneasa, dezvoltat de Impact Developer & Contractor SA.

Cele 14 apartamente fac obiectul unui contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani începând cu luna noiembrie 2020. Prin politica de dividend stabilită prin actul constitutiv al Star Residence Invest, valoarea acestora va fi între 90 și 95% din profitul net realizat anual, randamentele situându-se la aproximativ 5-7%.

Foto: qimono / Herrfilm / pixabay.com

Dacă acest articol despre ce sunt REIT-urile ți s-a părut util, te-ar putea interesa și:

Fonduri index din România. Listă cu 5 fonduri de indici din țară

Fonduri de investiții din România. Listă cu 47 de fonduri

Ce sunt fondurile de investiții. Ghid explicativ în 14 pași

Tipuri de fonduri de investiții. Diferența dintre fondurile deschise și închise

Fonduri de investiții imobiliare din România. 5 exemple din regiuni diferite