Dacă stați în chirie sau dacă aveți o locuință pe care o închiriați, probabil că v-ați întrebat de multe ori cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul?
Diferența dintre locatar și locator
În funcție de tipul reparației, aceasta poate cădea în sarcina proprietarului sau a chiriașului. Aflăm răspunsul la întrebare din Codul Civil.
1. Pentru a înțelege cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – trebuie să înțelegem mai întâi diferența dintre locator și locatar.
Locatorul este persoana fizică sau juridică ce oferă spre închiriere o locuinţă, în baza unui contract, în schimbul unei sume de bani. Locatorul poate fi proprietarul locuinţei sau o persoană mandatată să îl reprezinte pe acesta.
Locatarul este chiriașul, adică persoana fizică sau juridică ce deţine dreptul de folosinţă pentru o locuinţă ce nu îi aparţine, în baza unui contract, în schimbul plății unei chirii.
Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – ce spune Codul Civil
Articolul 1788 din Codul Civil este cel care se referă la sarcina reparaţiilor.
2. La alineatul 1, articolul prevede că „locatorul este obligat să efectueze toate reparaţiile care sunt necesare pentru a menţine bunul în stare corespunzătoare de întrebuinţare pe toată durata locaţiunii, conform destinaţiei stabilite potrivit art. 1799 (este vorba despre destinația stabilită prin contract; aceasta poate fi locuință, sediu de firmă etc – n.r.).”
3. Potrivit alineatului 2, „sunt în sarcina locatarului reparaţiile locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului.”
4. Important este și articolul 1802 din Codul Civil, care menționează că „în lipsă de stipulaţie contrară, reparaţiile de întreţinere curentă sunt în sarcina locatarului.”
Cu alte cuvinte, dacă doresc acest lucru, proprietarul și chiriașul pot stabili, prin contract, că și reparațiile curente pot cădea în sarcina locatorului. Însă în mod normal acestea cad în sarcina celui care folosește spațiul respectiv.
Exemple de reparații majore
Ca să înțelegem mai bine cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – trebuie să înțelegem care este diferența dintre reparațiile necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare (să le numim reparații generale sau majore) și reparațiile curente (rezultate din folosinţa obişnuită a bunului).
5. Iată câteva exemple de reparații necesare pentru a menține bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare:
- lucrări de consolidare a locuinței
- lucrări la părțile comune ale imobilului, care sunt folosite de mai mulți locatari (de exemplu, liftul)
- reparații la acoperiș
- înlocuirea ferestrelor apartamentului (de exemplu, dacă ferestrele sunt vechi și este necesară înlocuirea lor cu termopan)
- înlocuirea țevilor de apă vechi
- înlocuirea caloriferelor vechi
- reparații la centrala ce asigură încălzirea
- reparații cauzate de forța majoră sau cazul fortuit
Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – ce este forța majoră
Potrivit articolului 1351 din Codul Civil, forţa majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil şi inevitabil.
Iar cazul fortuit este un eveniment care nu poate fi prevăzut şi nici împiedicat de către cel care ar fi fost chemat să răspundă dacă evenimentul nu s-ar fi produs.
Exemple de reparații locative
6. Iată și câteva exemple de reparații locative, a căror necesitate rezultă din folosinţa obişnuită a bunului, și care cad în sarcina chiriașului:
- înlocuirea unui bec ars
- înlocuirea unei garnituri roase de la robinet
- costul pentru desfundarea chiuvetei dacă scurgerea s-a blocat cu resturi de mâncare
- zugrăvirea pereților în bucătărie dacă aceștia s-au îngălbenit de-a lungul timpului din cauza fumului de la gătit
Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – deteriorarea din culpă
Mai sus am discutat doar despre reparațiile necesare în urma utilizării bunului și despre cele necesare pentru ca locuința să fie în stare corespunzătoare.
7. Este important de știut că în cazul stricăciunilor cauzate de chiriaș sau din vina lui, el trebuie să suporte toate costurile.
Articolul 1822 din Codul Civil prevede că „locatarul răspunde pentru degradarea bunului închiriat în timpul folosinţei sale, inclusiv cea cauzată de incendiu, dacă nu dovedeşte că a survenit fortuit.”
Alineatul 2 al acestui articol stipulează că „el (chiriașul – n.r.) răspunde inclusiv pentru degradarea cauzată de membrii familiei sale, de sublocatarul său, ca şi de fapta altor persoane cărora le-a îngăduit în orice mod folosirea, deţinerea sau accesul la bun.”
Cu alte cuvinte, în cazul în care chiriașul a primit o vizită de la o prieten, iar acesta a stricat ceva (de exemplu, a dărâmat televizorul, iar acesta s-a spart), chiriașul este responsabil pentru deteriorarea bunului și pentru înlocuirea acestuia.
Cine plătește reparațiile: proprietarul sau chiriașul – ce mai trebuie să știți
8. Referitor la reparațiile necesare, este important să cunoașteți și conținutul alineatelor 2 și 3 din articolul 1788 din Codul Civil:
„(3) Dacă, după încheierea contractului, se iveşte nevoia unor reparaţii care sunt în sarcina locatorului, iar acesta din urmă, deşi încunoştinţat, nu începe să ia de îndată măsurile necesare, reparaţiile pot fi făcute de locatar. În acest caz, locatorul este dator să plătească, în afara sumelor avansate de locatar, dobânzi socotite de la data efectuării cheltuielilor.
(4) În caz de urgenţă, locatarul îl poate înştiinţa pe locator şi după începerea reparaţiilor, dobânzile la sumele avansate neputând curge decât de la data înştiinţării.”
Diminuarea chiriei din cauza reparațiilor
9. Relevant este și articolul 1803:
„(1) Dacă în timpul locaţiunii bunul are nevoie de reparaţii care nu pot fi amânate până la sfârşitul locaţiunii sau a căror amânare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrângerea necesară a locaţiunii cauzată de aceste reparaţii.
(2) Dacă totuşi reparaţiile durează mai mult de 10 zile, preţul locaţiunii va fi scăzut proporţional cu timpul şi cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.
(3) Dacă reparaţiile sunt de aşa natură încât, în timpul executării lor, bunul devine impropriu pentru întrebuinţarea convenită, locatarul poate rezilia contractul.”
Foto: PhotoMIX-Company / Victoria_Watercolor / pixabay.com
Vă recomandăm și:
Ghid contract închiriere apartament. Cum să nu fii păgubit de chiriașul tău
Orele de liniște în România. Amenzile ajung până la 6.000 de lei
Cum se încheie un contract de comodat auto. Ghid simplu în 10 pași
