Legea care ar putea schimba creditarea pe piața imobiliară: ”Darea în plată” a fost votată de Parlament

Camera Deputaților (for decizional) a adoptat miercuri Legea privind darea în plată a unor bunuri imobiliare în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite.

Actul normativ permite unui debitor să stingă creanțele și accesoriile sale prin simpla transmitere către creditor a dreptului de proprietate asupra bunului imobiliar ipotecat în favoarea creditorului: ”dai casa ipotecată la bancă, indiferent cât valorează, și ai scăpat de credit”.

Proiectul a fost amplu contestat de mediul bancar, care se teme de fluctuațiile valorii de piață a unui imbobil. 

Parlamentul de la București nu a făcut, însă, decât să transpună în legislația națională o Directivă europeană (obligatorie pentru statele membre) adoptată la data de 4 februarie 2014.

Există totuși un motiv justificat de contestare: Documentul european specifică: ”Prezenta directivă nu se aplică contractelor de credit existente înainte de 21 martie 2016”.

Actul normativ românesc, adoptat miercuri, conține prevede aplicarea retroactivă:  ”prezenta lege se aplică atât contractelor de credit aflate în derulare la momentul intrării sale în vigoare, cât și contractelor încheiate după această dată”.

Ce spune legea adoptată miercuri

Legea privind darea în plată ar putea intra în vigoare în ianuarie 2016:  merge la promulgare la președintele Klaus Iohannis, care are la dispoziție varianta trimiterii spre reexaminare în interiorul termenului de 20 de zile de la primire, apoi va intra în vigoare după 15 zile de la data publicării în Monitorul Oficial.

Legea votată miercuri are ca principale dispoziții:

Pentru stingerea creanței izvorând dintr-un contract de credit și a accesoriilor sale prin darea în plată trebuie îndeplinite, cumulativ, următoarele condiții:

• Creditorul și debitorul fac parte din categoriile prevăzute în cuprinsul Art.1 alin (1), astfel cum sunt definite acestea de legea specială (persoane fizice și instituții de credit, instituții financiare nebancare sau cesionarii creanțelor deținute asupra persoanelor fizice)
• Între părți sau, după caz, între antecesorii părților, s-a încheiat un contract de credit
• Bunul oferit în plată este un bun imobil ipotecat în favoarea creditorului în în vederea garantării executării obligațiilor asumate prin contractul de credit

În situația în care executarea obligațiilor asumate prin contractul de credit a fost garantată cu două sau mai multe bunuri debitorul va oferi în plată toate bunurile ipotecate în favoarea creditorului

Procedurile descrise de lege sunt:

• Notificarea transmisă creditorului de către debitor, prin executor judecătoresc, notar sau avocat, prin care informează asupra deciziei de transmitere a dreptului de proprietate în vederea stingerii datoriei
• Notificarea trebuie să cuprindă intervalul orar, în 2 zile diferite, în care reprezentantul instituției de credit poate veni la un notar propus de debitor pentru transmiterea dreptului de proprietate
• De la momentul transmiterii notificării se stinge dreptul creditorului de a se îndrepta împotriva codebitorilor sau garanților personali sau ipotecari
• Creditorul poate contesta îndeplinirea condițiilor de admisibilitate a procedurii, cererea urmând să se judece în regim de urgență de judecătoria din raza de domiciliu a debitorului

Descărcați AICI textul complet al legii

Cum s-a născut legea românească

Inițiator oficial al legii este deputatul PNL Daniel Zamfir (foto), care a admis pentru cursdeguvernare.ro faptul că a colaborat îndeaproape cu avocatul Gheorghe Piperea la scrierea proiectului de lege, avocat specializat în procesele cu băncile ale clienților cu credite ipotecare și care, evident, îi favorizează pe clienții băncilor.

O situație cunoscută inclusiv de colegii senatori și deputați care au susținut proiectul inițiat de Daniel Zamfir.

Descărcați AICI expunerea de motive și lista parlamentarilor care au susținut legea

Chestionat în legătură cu retroactivitatea cu care se va aplica legea românească, situație exclusă clar de directiva europeană pe care s-a bazat proiectul propus, deputatul liberal a declarat:

”Noi am plecat de la sensul directivei, necesitatea de a-i proteja pe cei loviți de criză. Cred că cei care au deja credite și cei care sunt acum în nevoie trebuie ajutați, ce protecție să oferim noi celor care nu au credite… Am respectat sensul directivei, care constată că băncile au avut practici iresponsabile de împrumut”.

Legat de prevederea conținută de Directiva 2014/17/UE (AICI – LINK), potrivit căreia ”prezenta directivă nu se aplică contractelor de credit existente înainte de 21 martie 2016”, Daniel Zamfir explică: ”Repet, am ținut cont de spiritul directivei. Mai mult, avem chiar jurisprudență internațională care specifică clar că se poate interveni în contracte în derulare. Spune acest lucru Curtea de Justiție a Uniunii Europene chiar într-un caz care privește România. E vorba de cauza din procesul ANPC Călărași vs. Volksbank. E clar, e relevant… și permite intervenția asupra contrafctelor în derulare.”

Solidă la o primă vedere, argumentația lui Daniel Zamfir pare un tertip avocățesc după citirea documentului la care face referire deputatul liberal, din cauză că speța judecată de CJUE se referea la un ”comision de risc” perceput de bancă.

Cazul de jursprudență la care face vorbire deputatul PNL se referă, însă, la o cu totul altă speță: în dosarul ANPC Călărași vs. Volksbank, Curtea Europeană a judecat modul de transpunere în legislația națională a unei alte directive UE, emisă în 2008, care enumera și limita numărul de comisioane pe care o bancă le poate percepe unui client.

Întrebat în legătură cu nepotrivirea evidentă, reacția lui Daniel Zamfir a fost: ”Atunci așteptăm să vedem dacă se declanșează o procedură de infringement, că am transpus greșit directiva. Și rezolvăm atunci”.

O lege care ar putea influența serios creditul ipotecar si imbiliar pentru viitorii clienți: Băncile vor ridica gradul de prudență.
Patronatele Bancare: Ce bancă își va mai asuma Prima Casă?

Opinia mediului bancar despre efectele viitoare ale legii adoptate miercuri este exprimată de Bogdan Preda, Consiliul Patronatelor Bancare:

Atunci când o bancă primește o cerere de creditare, în primul rând se uită la veniturile celui care solicită un credit, valoarea proprietății care se ipotechează este pe locul doi. În aceste condiții, e clar că băncile vor cere avansuri mai mari în cazul achizițiilor imobiliare.

Rezultă, fără dubiu, că va fi descurajată creditarea. Un exemplu simplu- Programul Prima Casă, unde astăzi avansul este de 5%. Cine își va mai asuma programe de tipul Prima casă? Greu de răspuns….

Apoi, sunt contrariat că nimeni nu s-a uitat la amănunte relevante de procedură. Așa cum arată legea, de aceasta beneficiază în mod egal și cei afectați de criză, cum afirmă Parlamentul, și cei care au cumpărat prin acest sistem 20 de apartamente. Sigur, toți am fost afectați de criză, dar unii mai mult decât alții. Nu vreau să plâng băncile, dar legea care se pretinde că repară niște abuzuri poate da naștere la alt gen de abuzuri.

Nu spun că au fost interese ca legea să iasă așa, dar cu siguranță legea s-a făcut cu graba unui Parlament care caută susținere populară.

Deocamdată, așteptăm. Poate că și BNR va trebui să schimbe normele de creditare