Preţul locuinţelor din România s-a corectat puternic în urma crizei şi în ciuda revenirii pieţei, acesta este în continuare sub nivelul din 2008.
Pe de altă parte, România are cea mai ridicată rată de suprapopulare, condiţiile de trai de la nivel local fiind departe de media europeană.
În acest context, cererea de locuinţe se va menţine, iar băncile de la nivel local s-ar putea arăta interesate de emsiunile de obligaţiuni ipotecare pentru a susţine creditarea imobiliară, spune Sergiu Oprescu, preşedinte executiv al Alpha Bank România şi preşedintele Consiliului Director al Asociaţiei Române a Băncilor (ARB).
„Suntem într-o fază de normalitate, nu de exces”, a precizat Oprescu, în cadrul seminarului EU-COFILE, organizat de Banca Naţională a României (BNR), Alpha Bank şi ARB. În opinia sa, revenirea pieţei imobiliare este susţinută, în principal, de cerere, în contextul în care oferta, respectiv stocul de locuinţe a ajuns, dacă îl raportăm la numărul de locuitori, la un nivel similar cu cel al Cehiei şi Ungariei.
Pe de altă parte, România are una dintre cele mai ridicate rate de suprapopulare, un indicator care măsoară condiţiile în care locuiesc cetăţenii (numărul de camere, de metri pătraţi etc).
„Nivelul este aproape 50%, faţă de 18% media europeană. Locuim în locuinţe mai aglomerate decât celelalte ţări cu care ne comparăm”, a precizat preşedintele executiv al Alpha Bank.
Jumătate din locuinţele din România au o vechime de peste 50 de ani, faţă de 35% media europeană. Doar 53% sunt în mediul urban, faţă de 71% media europeană. Peste un sfert nu au baie, duş şi toaletă, faţă de 2% media europeană.
În aceste condiţii, Oprescu anticipează o creştere a avansului pieţei imobiliare pe baza cererii, în condiţiile în care accesul populaţiei la credit s-a îmbunătăţit. Indicele privind accesul la finanţarea bancară (raport între venitul disponibil şi venitul optim necesar pentru contractarea unui credit ipotecar în condiţii de prudenţialitate) se află la un nivel optim.
O gospodărie formată din doi membri care au salariul mediu net pe economie poate accesa un credit pentru achiziţionarea unei locuinţe de 55 de metri pătraţi, la un preţ mediu, în condiţii de prudenţialitate.
„Indicele de affordability se apropie de 1. De trei, patru ani este în zona de 1 ceea ce înseamnă că mă împrumut în condiţii de siguranţă, mai corecte din perspectiva riscurilor faţă de 2008, 2009, când indicele era de 0,2-0,3”, a explicat Oprescu.
Veniturile populaţiei au crescut, astfel încât dacă în urmă cu un deceniu, un debitor trebuia să economisească vreme de 13 ani pentru avansul necesar accesării unui credit, perioada a scăzut la patru ani.
Limitele creditării
Din perspectiva creditării, programul „Prima Casă” a fost principalul motor de creştere a împrumuturilor ipotecare, însă băncile comerciale au început să promoveze în ultimii ani produsele proprii de creditare, a arătat Oprescu. Stocul de credite ipotecare standard a crescut de la 5,3 miliarde de euro în 2015, la 7,6 miliarde de euro la jumătatea acestui an, în vreme ce stocul de credite „Prima Casă” a rămas constant în acest interval (7,3-7,4 miliarde de euro).
Creditarea imobiliară a avut, istoric, cea mai mică rată de neperformanţă de la nivelul sistemului bancar. În 2014, când băncile au consemnat cea mai ridicată rată de NPL, neperformanţa aferentă portofoliului ipotecar a fost de 4,5%, mult sub media de peste 22%.
O altă tendinţă conturată ce s-a conturat în ultimii doi ani a fost reorientarea debitorilor către credite de dobânzi fixe, odată cu avansul ROBOR.
Pe de altă parte, dezvoltarea finanţării imobiliare ar trebui să fie susţinută şi din alte surse, dincolo de depozitele bancare.
Sergiu Oprescu este de părere că avansul creditării imobiliare, care reprezintă la ora actuală 8% din PIB, ar putea fi sprijinit de emisiunea de obligaţiuni ipotecare, instrumente financiare prin care o bancă poate atrage investiţii străine, pe termen lung, pe baza stocului de credite imobiliare din portofoliu.
Acest instrument ar elimina o parte din riscul băncilor care, tradiţional, oferă credite din banii deponenţilor. „Maturitatea medie a unui credit imobiliare este de 22 de ani, în vreme ce maturitatea unui depozit este de 4,3 luni. Avem nevoie de instrumente pe termen lung cu care să finanţăm această creditare”, a precizat directorul Alpha Bank.
La nivel european, piaţa de obligaţiuni ipotecare se ridică la 400 de miliarde de euro, în vreme ce stocul total de credite imobiliare este de 2.500 de miliarde de euro.
România este singurul stat european care nu foloseşte astfel de instrumente. „Există interes şi probabil că o să vedem nişte tentative de emisiuni”, a spus Oprescu, dăugând că legislaţia locală este aliniată bunele practici de la nivel european.
Procesul de pregătire a acestor emisiuni de obligaţiuni durează cel puţin un an, mai multe bănci de la nivel local fiind interesate de aceste instrumente.
„Unii sunt într-uun stadiu mai avansat, alţii sunt mai puţin avansaţi”, a declarat Mădălina Răchieru, partener al casei de avocatură Clifford Chance.
Este un instrument european. Statele cu cel mai ridicat nivel al creditării ipotecare îşi finanţează cam o treime din aceste credite prin emisiunea de obligaţiuni, existând şi state precum Norvegia, spre exemplu, unde 100% din creditarea pentru achiziţia de locuinţe este finanţată prin astfel de instrumente.
Piaţa imobiliară din România se află în proces de revenire. Preţurile sunt încă mai scăzute decât cele de dinainte de criză.
