Gabriel Biriș / Impozitul pe proprietate și valoarea de piață. Nu vă jucați cu focul!

Citesc în PNRR două enunțuri:

Primul, pe care îl salut (parțial, în ceea ce privește impozitul pe clădiri): “Revizuirea impozitului pe proprietate, în special în ceea ce privește diferitele regimuri de impozitare a clădirilor, în funcție de statutul proprietarului (persoana juridică sau persoana fizică), vizează abordarea potențialului arbitraj între cele două sisteme de impozitare (…) precum și stabilirea automată a valorii impozabile a proprietăților supuse impozitelor locale”;

Al doilea, pe care îl dezavuez total, pentru motivele pe care le voi detalia mai jos: «obiectivul celei de a doua măsuri este întreruperea practicii de folosire a unei baze impozabile care nu este legată de valoarea de piață».

Înainte de a intra în detalii, să observăm că între cele două obiective («stabilirea automată» și «valoarea de piață») este o incompatibilitate totală, valoarea de piață fiind fluctuantă și depinzând de foarte mulți factori, care fac stabilirea automată a bazei impozabile practic imposibilă.

Ce avem acum și de ce trebuie reformat sistemul ?

Actualul sistem de impozitare a clădirilor introdus din 2016, prin Noul cod fiscal aprobat în 2015 este o evoluție a celui existent înainte de 2016, atunci când existau diferențe uriașe de impozit între persoane juridice și persoane fizice (pentru aceeași clădire impozitul datorat de o persoană juridică putând fi și de 100 de ori – 10.000%!!!, mai mare decât cel datorat de persoana fizică).

Reforma introdusă în 2015, bazată în mare parte pe propuneri făcute inclusiv de mine de-a lungul timpului, ar fi trebuit să atingă două obiective (ambele reluate în primul enunț): eliminarea diferențelor uriașe de impunere între persoane fizice și persoane juridice, stabilirea unei baze impozabile unitare (funcție de tipul clădirii, dar și cu ajustări în funcție de localitate/zona în cadrul localității), plecând de la grila deja existentă pentru clădirile deținute de persoane fizice, urmând a fi păstrată doar diferențierea în funcție de destinația clădirii (rezidențial/comercial) prin cotele de impunere (evident, cote mai mici pentru rezidențial).

Din păcate, a ieșit altceva, iar acum avem nu două ci cinci categorii:

Clădiri rezidențiale deținute de persoane fizice,

pentru care impozitul se determină prin înmulțirea bazei impozabile cu procentul de impozit, care este stabilit prin Hotărârea Consiliului local, între 0,08% și 0,2%.

Baza impozabilă se calculează prin înmulțirea suprafeței construite desfășurate cu valoarea prevazută în codul fiscal (între 1.000 lei/mp și 75 lei/mp, în funcție de tipul clădirii) și coeficienții de ajustare în funcție de rangul localității și zona în cadrul localității (între 2,6 și 0,9). Mai sunt deasemenea stabiliți câțiva coeficienți de reducere a impozitului, pentru apartamentele situate în imobile cu mai mult de 8 apartamente și mai mult de 3 etaje (-10%) sau în funcție de vechime (-50% pentru clădiri mai vechi de 100 ani, -30% pentru clădiri mai vechi de 50 ani, -10% pentru clădiri mai vechi de 30 de ani).

Clădiri nerezidențiale deținute de persoane fizice,

pentru care impozitul se determină prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 și 1,3% aplicate asupra valorii rezultate în urma raportului de expertiză, sau – în cazul în care nu există raport de expertiză, prin aplicarea unei cote de 2% asupra valorii determinate pentru clădiri rezidențiale.

Clădiri cu destinație mixtă,

pentru care impozitul se calculează pro-rata în funcție de destinație, conform formulelor de mai sus, iar în cazul în care nu se poate determina conform acestui algoritm, impozitul este de 0,3% din valoarea impozabilă calculată pentru rezidențial.

Clădiri cu destinație rezidențială deținute de persoane juridice,

impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,08% și 0,2% asupra valorii impozabile, conform raport de evaluare care trebuie refăcut nu mai tarziu de 5 ani. În cazul în care valoarea nu este actualizată, se aplică un impozit de 5%.

Clădiri cu destinație nerezidențială deținute de persoane juridice,

impozitul se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2% și 1,3% asupra valorii impozabile, conform raportului de evaluare care trebuie refăcut nu mai tarziu de 5 ani. În cazul în care valoarea nu este actualizată, se aplică un impozit de 5%.

De precizat că valoarea impozabilă este fie valoarea de achiziție, costul de construcție sau valoarea rezultată în urma evaluării.

În plus, autoritățile locale pot stabili – prin Hotărârea Consiliului Local, cote mai mari de impozit, fară însă a putea depăși cotele maxime stabilite cu mai mult de 50%. De menționat și că ANEVAR a stabilit un standard special de evaluare (GEF 500), standard care practic a aliniat valorile impozabile rezultate în urma evaluărilor cu cele din grila pentru persoane fizice/rezidențial.

După cum vedem, pentru aceeași clădire impozitul poate varia extrem de mult, mai ales că – din motive evident electorale (companiile nu votează) Consiliile locale au stabilit cote de impunere mai aproape de minim pentru persoane fizice și de maxim (majorate) pentru persoane juridice.

Doar cu titlul de exemplu, pentru un apartament de 75 mp într-un bloc din centrul Bucureștiului cu destinație rezidențială, impozitul poate fi:

• Pentru persoana fizică: 1.000*2,6* 75*90%*0,08% = 140,4 lei (impozit anual!)
• Pentru persoana juridică: 1.000*75*0,3% = 585 lei (+416%).

Pentru același spațiu folosit ca sediu de firmă, impozitul va fi:

• Pentru persoana fizică: 1.000*2,6*75*0,2% = 390 lei. Dacă omite să facă reevaluarea: 3.900 lei.
• Pentru persoana juridică: 1.000*2,6*75*1,85% = 3.607,5 lei (+925%). Dacă omite să facă reevaluarea: 9.750 lei.

Vedem deci că diferențele sunt semnificative, deci primul enunț este cât se poate de corect, sistemul trebuie reformat pentru a elimina aceste diferențe semnificative.

În plus, acest sistem cu reevaluări periodice (introdus într-o vreme când România avea hiperinflație și păstrat ulterior) a condus și la foarte multe litigii între contribuabili și DITL, practica acestora din urmă fiind să nu facă deloc prevenție, ci doar să aștepte greșeala contribuabilului pentru a emite decizii de impunere cu cota majorată.

De ce valoarea de piață nu trebuie să fie un criteriu pentru stabilirea impozitului pe clădiri?

Sunt multe motive pentru care consider că stabilirea impozitului pe clădiri în funcție de valoarea de piață este o imensă greșeală. Am scris despre asta încă din 2007 (Despre competitivitate (3), Business Standard, 27.11.2007), am dedicat o secțiune în cartea publicată în 2012 (secțiunea 13.1.3 din: “Despre fiscalitate și competitivitate”, Editura Universul Juridic). Voi relua în cele ce urmează argumentele aduse de-a lungul timpului în speranța că această bazaconie nu va fi implementată.

1. Valoarea de piață fluctuează foarte mult în funcție de condițiile de piață

Dobânzile și disponibilitatea creditului pentru cumpărători/investitori sunt extrem de importante, dobânzile mici (precum cele de azi) ducând imediat la creșterea cererii și deci și a prețurilor, atât pentru apartamente cât și pentru proprietăți comerciale, a căror valoare de piață depinde de veniturile din chirii generate de clădire și de yield, yield acre este direct legat de dobânzi. Deja asistăm la discuții cu privire la o «bulă imobiliară» creată de dobânzile minime istorice și de lichiditatea uriașă din piată, lichiditate alimentată și de programele guvernamentale de sprijin în pandemie, măsuri care – pe langă programe de genul “Noua Casă”, au dus la creșterea cererii (în special pe segmentul rezidențial) și a prețurilor.

Nu este deloc normal ca proprietarul locuinței în care își duce viața să fie afectat de bulele pieții, bule în care el nu participă. Trebuie să ținem cont și că România este țara cu cele mai multe locuințe în proprietate din UE…

2. Valoarea de piață fluctuează foarte mult în funcție de locație

Nu este deloc neuzual ca prețurile unui apartament în acelasi cartier să varieze semnificativ în funcție de priveliștea pe care apartamentul o oferă, de etaj, dar și de calitatea vecinilor. Un apartament intr-un bloc din care răsună manelele sau care are spărgatori de semințe la intrare va fi semnificativ mai ieftin decât unul în aceeași zonă care nu are astfel de «beneficii», motiv pentru care în mai toate dezvoltările rezidentiale noi de astăzi, cumpăratorii sunt obligați să respecte regulamente de condominiu stricte, astfel încât valoarea de piață să fie cat mai puțin afectată de astfel de comportamente…

Legarea valorii impozabile de valoarea de piață va implica deci rapoarte de evaluare (periodice) pentru milioane de locuințe, ceea ce este complet absurd – pe langă costurile prohibitive pentru cetățeni (costuri care depășesc în cele mai multe cazuri cu mult impozitul anual), ar apărea și o problemă pentru ANEVAR, în România neexistând atât de mulți evaluatori care să le poată face în timp util.

3. Valoarea de piață generează costuri administrative și impredictibilitate

Cine va procesa milioanele de declarații de impunere noi ce vor trebui depuse în urma introducerii acestui criteriu? Funcționarii publici? Câți mai trebuie angajati și la ce costuri?

În plus, acest criteriu – dacă ar fi introdus, ar face imposibilă o bugetare multianuală coerentă, o bună parte a veniturilor orașelor și comunelor devenind dintr-o dată foarte volatile, piața putând nu numai urca, ci și coborî abrupt, așa cum dealtfel s-a și întâmplat în 2009 – 2010.

4. Valoarea de piață va duce la explozia costurilor pentru chiriași

Imensa majoritate a contractelor de închiriere în clădirile de birouri sunt «triplu net», chiriașul urmând a suporta, pe langă chirie și costul utilităților (proprii și pe spațiile comune), al managementului clădirii, dar și al impozitului suportat de proprietar, impozit inclus în «service charge».

Să facem un calcul simplu să vedem ce ar însemna asta azi, când conform GEF 500 valoarea impozabilă este de 2.600 lei/mp la o clădire închiriată cu 14 euro/mp/lună, în contextul în care piața oferă un yield de 7,5%. Înmulțim chiria lunară de 14 euro cu 12 luni și obținem 168 euro/mp/an. Un yield de 7,5% ne dă o valoare impozabilă de 2.240 euro/mp, ceea ce la un curs de 4,9 lei/1euro înseamnă 11.000 lei/mp.

Socotim cât ar fi impozitul suplimentar, luând cota de 1,8% : (11.000-2.600)*1,8%= 151,2 lei/mp/an. Adică costurile cu închirierea sediului ar crește cu 2,6 euro/mp/lună, adică cu aproape 20%. O astfel de fluctuație nu are cum să aducă predictibilitate în niciun model de business!

5. Valoarea de piată «amendează» investițiile în calitate

Valoarea de piață a unei clădiri va depinde în mod evident de calitatea materialelor folosite pentru instalații și finisaje, de calitatea arhitectonică, dar și de calitatea administrării. Ori, știm cu toții, calitatea costă!  Un investitor își poate asuma o investiție mai mare într-o investiție de calitate, cu gândul că și-o poate recupera printr-o chirie mai mare, dar o chirie mai mare va atrage după sine o valoare de piață mai mare și un impozit (anual!!!) mai mare, ceea ce îl va face pe investitorul nostru să reconsidere opțiunea investiției în calitate, investiție pe care nu și-o va putea recupera, în contextul în care chiriașul se uită la costul total al contractului (inclusiv impozitul)…

(Citiți și:”Atenție la ”V”: Economia – și România odată cu ea – își revine la valoarea din 2019, dar la o cu totul altă calitate. Au apărut CRONICILE 90 – titlurile și autorii”)

Să recapitulăm ce ne va aduce legarea valorii impozabile de valoarea de piață:

• Descurajarea investițiilor imobiliare de calitate;
• Costuri uriașe de administrare, atât pentru contribuabili cât și pentru DITL;
• Incertitudine cu privire la costuri (pentru proprietari/chiriași) și la venituri (pentru DITL).

Asta vrem?

Nu mai menționez aici și că prima teză face referire la „impozit pe proprietate”, termen care în mod evident include și impozitul pe teren. Cum ar fi ca impozitul pentru casa unei familii să fie calculat în funcție de „valoarea de piață”, dacă pe acel teren ai putea face un bloc de 15 etaje? Astăzi impozitul pe teren (intravilan construibil, zona A in localitati de rang zero – adica centrul Bucurestiului) este de maxim 2 lei/mp/an, cât ar putea fi pentru un teren care poate avea valoare de piață chiar si peste 3.000Euro/mp?

Ce cred eu că trebuie făcut?

Nimic altceva decât ceea ce susțineam că trebuie făcut și în 2007, când am abordat pentru prima dată acest subiect, și anume:

• Păstrat și extins ceea ce avem acum bun, și anume:

1. grila de valori impozabile prevazută în acest moment pentru calculul valorii impozabile pentru imobilele cu destinație rezidențială deținute de persoane fizice, soluție ce ar trebui extinsă pentru calculul valorii impozabile la toate clădirile (deja realitate, prin GEF 500);
2. diferențierea prin cotele de impunere între imobilele folosite pentru locuire și cele cu destinație nerezidențială;

• Eliminat ceea ce avem acum greșit, și anume:

1. Posibilitatea Consiliilor locale ce introduce cote diferite pentru persoane juridice, față de persoane fizice, pentru clădiri cu aceeași destinație (rezidențial/nerezidențial);
2. Prevederea cu privire la reevaluări periodice, care pe langă faptul că generează costuri inutile, generează și riscuri extrem de mari în cazul în care contribuabilii fie nu înregistrează corect rapoartele de reevaluare, fie pur și simplu DITL nu este de acord cu ele și le contestă.

Evident, trebuie avută o discuție serioasă și cu privire la nivelul impunerii, mie unuia nivelul actual (pentru locuințe deținute de persoane fizice) părândumi-se mai degrabă unul derizoriu, fiind – în opinia mea, doar o altă formă de exprimare a populismului omniprezent în decizia politică din ultimele decenii.

*

Gabriel Biriș este avocat specializat în legislație fiscală, partener fondator al casei de avocatură ”Biriș-Goran”