Analiză

T2 din 2019 – Venitul mediu lunar s-a dublat din 2014 încoace

Datele publicate de INS pentru trimestrul II 2019 arată că veniturile românilor au depășit nivelul de 1.800 lei lunar pe persoană. Ele au fost de… Mai mult

07.10.2019

La obiect

Deficit bugetar la opt luni – salariile bugetarilor au dat peste 40% din creșterea cheltuielilor

Execuția bugetară pe primele opt luni din anul 2019 s-a soldat cu un deficit de circa 21,9 miliarde de lei sau 2,13% din PIB-ul estimat… Mai mult

07.10.2019

Chestiunea

Gospodăriile de pensionari, majoritare în România: Statistica tristă care pune politicile pe termen scurt în contradicție cu cele pe termen lung

Cele mai multe dintre cele aproape 7,5 milioane de gospodării din România sunt de pensionari, după statutul ocupațional al capului gospodăriei, potrivit datelor publicate de… Mai mult

06.10.2019

La obiect

Bugetul de Apărare la 8 luni: 1% din PIB, din care 02% din PIB sunt pentru înzestrare

Intrat în ultimul trimestru al anului 2019, Guvernul României ar trebui să depună eforturi deosebite pentru a respecta angajamentul de 2% cheltuieli anuale pentru Apărare… Mai mult

03.10.2019

Cronicile

Back to basics. Cum reglează BNR creditul imobiliar. Şi creditarea în general

de Marin Pana 6.7.2011

Există temerea că restricţiile impuse creditării vor diminua creşterea economică. De fapt, revenirea la principiile de bază, sănătoase, este destinată să facă dezvoltarea sustenabilă, la adăpost de crize majore. Psihologic, temerea de necunoscut este de înţeles, la fel ca şi nedumerirea de a lua măsuri acolo unde nu s-a întâmplat nimic. Pe de altă parte, binele este duşmanul mai binelui iar atitudinea proactivă este superioară celei reactive.

Câteva precizări prealabile se impun. Coşul de consum ţine de venitul total, pe când apartamentele de venitul disponibil. Să luăm un exemplu. Să zicem că sumele destinate traiului zilnic, de la mâncare, facturi la întreţinere, curent electric, taxe şi până la asigurări, reprezintă 75% din venitul lunar. Atunci, o diminuare de 20% a acestuia nu înseamnă că posibilitatea de a achiziţiona o casă scade cu 20%, ci cu 80%. Pentru eventualele rate mai rămân 5% din venit în loc de 25%. Desigur, se mai pot face compromisuri pe zona de „cheltuieli captive”, dar nu mai poate fi cumpărată o casă de 100.000 de euro ci una de 30.000 – 40.000 de euro ( 20.000 de euro ar fi fost dacă se păstra consumul neschimbat, perfect rigid).

Invers, o majorare cu 25% a venitului ar însemna posibilitatea de a cumpăra o casă de 200.000 de euro. Şi aici intervine o anumită elasticitate, dar nu şi în documentele prezentate băncii finanţatoare. Aşadar, sensibilitatea acordării de împrumuturi la variaţii ale veniturilor semnificative dar plauzibile în practică este una extremă, de un ordin de mărime.

Problema cu imobiliarele este că banii se acordă pe termen lung în baza unei istorii de venituri pe termen scurt. Inerent, ajungem la ceea ce în matematică se cheamă inducţie incompletă. Dar altă variantă nu există. În anii de boom, 2007 – 2008, s-au descentralizat normele de creditare, ceea ce a permis băncilor să diversifice condiţiile pentru concurenţă reală şi să-şi manifeste creativitatea în atragerea clienţilor. Desigur, sub supraveghere centrală, pentru a păstra coerenţa sistemului şi pentru o minimă prudenţialitate. Preţurile au explodat odată cu bunăstarea clienţilor (dacă nu cumva chiar înaintea ei) şi cu profiturile antreprenorilor, iar lupta pentru cotă de piaţă a împins băncile la oferte tot mai atrăgătoare.

Acum, pe baza experienţei acumulate la spargerea bulei imobiliare, Banca Centrală Europeană a simţit nevoia extinderii măsurilor de siguranţă, prin revenirea spre principiile de bază ale creditării, pentru a evita problemele majore. Oricum, schimbarea filosofiei de consum se contura tot mai clar la nivel mondial, pe măsură ce tot mai multe entităţi începeau să se confrunte cu dificultăţi de finanţare a datoriilor acumulate.

De pildă, corelaţia „loan to value”, prin care raportul dintre valoarea unui credit şi valoarea garanţiilor este stabilit la un nivel raţional, ferit de fluctuaţiile abrupte ale pieţei, nu are de-a face cu birocraţia bancară, ci cu normalitatea. De altfel, cu cât economia neagră se va restrânge, situaţiile în care anumite bănci speculau aspectul anecdotic al clienţilor care plăteau creditele din surse numai de ei ştiute se vor rări tot mai mult. Alminteri, prea multă creativitate financiară strică, chiar dacă se pliază pe o realitate

Introducerea unor restricţii de viteză pe autostrăzile financiare, acolo unde acestea nu existau sau nu prea contau în practică poate părea excesivă. Dar ele nu sunt concepute pentru a frâna circulaţia, ci pentru a asigura ajungerea la destinaţie.

Maximizarea vitezei fiecarui vehicul are o limită de la care ciocnirile devin foarte probabile, dacă nu cumva o certitudine. Libertatea absolută din perspectivă individuală, deşi atractivă pe termen scurt, poate fi extrem de riscantă pe termen lung. Mergând până la eventualitatea ca un accident major să blocheze complet circulaţia.

Revenind la creditele pentru locuinţe, trebuie subliniat că, în afară de legea cererii şi a ofertei, care a dat situaţii aberante, cu majorarea preţurilor de zece ori în decurs de zece ani, mai există şi preţul de cost. De aceea, nu vom mai vedea locuinţe cu 10.000 de euro dar nici nu vom mai putea crede că un apartament de trei camere şi 66 mp, normă comunistă, face 100.000 de euro. Desigur, ecuaţia este complicată de zona rezidenţială şi de evoluţia veniturilor, dar nimeni nu va mai digera „scoruri” departe de realitate.

Pentru cetăţenii obişnuiţi, normele de creditare vor fi cele care să îi ferească de excesele discrepanţei inevitabile între dorinţe şi putirinţe. Speculatorilor li se va mai îngrădi accesul pe piaţă şi li se va încetini rotaţia capitalului. Dar asta face parte din riscul de business asumat din voracitate nu din necesitate. Atenţia acordată ritmului de dezvoltare economică este de înţeles, dar nu se poate face abstracţie de costurile de asanare a dezechilibrelor apărute, precum şi de siguranţa economiilor făcute de cei care îl susţin.

Mergeți în homepage ›

Publicat la data de 6.7.2011

4 comentarii

  1. Catalin
    6.7.2011, 4:13 pm

    Articolul asta nu are absolut nici o concluzie. Nu spune absolut nimic.

    • Cristian Grosu
      6.7.2011, 4:23 pm

      e o explicaţie la masura bnr – controversata in mediul de afaceri si cel bancar – de-a lua masuri care franeaza creditarea. argumentul oponentilor la aceasta masura este ca incurajarea creditarii (indeosebi in creditele pe termen lung) este un motor de crestere economica.

  2. simona a
    7.7.2011, 8:46 am

    Da,preturile in perioada de boom imobiliar au crescut fara sa fie oprit de piata libera,a crescut nejustificat iar preturile de constructie la fel,va spun pentru ca am lucrat la o agentie imobiliara din provincie si asociatii aveau si o firma de constructii.Astfel ca un apartament vechi de 34 mp,care s-a cumoparat de la stat cu 48.000 lei,a ajuns sa fie bagat in agentie cu 50000 in 2006,cu 70000 in 2008 si chiar cu 100000 in 2009(semidecomandat)cu 2 camere….in timp ce noi de la agentie incercam sa lamurim clientii ca nu valoreaza atit,ei in nestiinta,nu lasau din pret,inca din 2006 am spus in rapoartele de marketing ca aceasta umflare a preturilor va atrage o scadere de cumparare(se cumparau apartamente in special de cei ce lucrau in strainatate)de aici firma de constructii a realizat(a sefilor mei)doua blocuri cu 4 nivele(cu faciliatti)si desii preturile de achizitie a mat.de constructie nu a crescut,aceste apartamente din blocuri au ajuns sa coste …apt 40 mp,40mii euro…60 mp ,55 mii eur..etc…a inceput si creditarea…dar si criza in 2009…asa ca azi sunt ocupate doar 10% din cele doua blocuri…

    Iar acum intradevar este o “inductie incompleta”creditarea este si mai scumpa,si cu mai multe garantii,iar improbabilitatea de a nu face fata pe termen lung la plata creditului cu tot cu garantii e mare..aici in spania aceste credite garantate cu un alt imobil(cel al parintilor in general)face ravagii,zilnic banca vine si pune sechestru atit pe imobilul cumparat cit si pe cel girat….asa ca judecati daca aceasta impunere isi are rostul,daca ea este justa in conditiile in care ecuatia de la inceput este incompleta…nimeni nu vorbeste insa ca parte mare din vina este avaritia bancilor care au crescut rata(prin marirea dobinzii)care este variabila,(nu se prea accepta fixa,am lucrat cu banci ca;BCR,BANCPOST,BRD….ASA CA VA MAI DAU UN EXEMPLU;daca rata era de 145 eur/luna a ajuns la 285eur/luna in 8 luni…de la 2007 iulie…..2008,martie….
    Deci problema este tocmai aceasta protectie a bancilor in defavoarea clientului!

  3. lidia moise
    7.7.2011, 10:43 am

    Nu cred ca este necesara, in acest moment, o restrictionare suplimentara a creditarii. Nu rezolva problema. Dimpotriva, accentueaza criza. Din cauza salariilor mici, in Romania sunt multe obiecte de uz curent care nu pot fi cumparate cu banii jos, ca sa zic asa, deoarece banii sunt prea putini si se spulbera pe mancare, facturi, etc. E o realitate. In plus exista deja limitari ale creditarii. E o problema care tine de economie, de faptul ca, in recesiune, au scazut dramatic salariile in mediul privat si o mare parte din clientii bancilor au devenit someri. Despre asta este vorba. De aceea eu cred ca orice masura care limiteaza consumul, atat cat mai e, nu e necesara.

Lăsați un comentariu


Stiri

Număr record de spectatori la teatru și operă, în 2018. Fără bani pentru noi premiere, creșterea se va opri

Mariana Bechir

Aproape 79% din românii de peste 16 ani nu participaseră în 2015 (singurul an pentru care Eurostat deține date comparative detaliate) la nici măcar un… Mai mult

Europa

Brexit, 31 octombrie. Cu sau fără acord va stabili, sâmbătă, parlamentul britanic

Victor Bratu

Uniunea Europeană nu are motive să răsufle ușurată: perspectiva ieșirii Marii Britanii din Uniune fără un acord nu a fost înlăturată. Chiar devine mai probabilă… Mai mult

Stiri

Ofițerii de Securitate care l-au torturat pe Gheorghe Ursu – achitați. Decizia nu e definitivă

Vladimir Ionescu

Magistrații Curții de Apel Bucureşti i-au achitat, joi, pe Marin Pârvulescu și Vasile Hodiş, foști ofițeri de Securitate, acuzați inițial de crime împotriva umanității, în… Mai mult

Stiri

Mafia pădurilor / Un al doilea pădurar ucis de hoții de lemne în ultima lună

Vladimir Ionescu

Un angajat al Romsilva a fost ucis de hoții de lemne surprinși în pădure. Liviu Pop (30 de ani, cu trei copii), era pădurar în… Mai mult

Europa

Un nou acord Brexit: textele revizuite ale Acordului de Retragere și ale Declarației politice

Victor Bratu

Echipele de negociatori europeni și britanici au ajuns joi la un nou acord Brexit, chiar înaintea reuniunii Consiliului UE de la Bruxelles. Premierul Boris Johnson… Mai mult

Stiri

Criza opioidelor, SUA / Giganții pharma oferă 50 de mld dolari pentru închiderea investigațiilor

Iulian Soare

Cinci producători şi distribuitori de medicamente oferă 22 de miliarde de dolari în numerar și servicii și medicamente în valoare de 28 de miliarde de… Mai mult

Stiri

Statul se bazează degeaba pe 2,1 miliarde de lei la buget: Încasarea banilor din licitațiile 5G, improbabilă în acest an

Vladimir Ionescu

Criza politică și guvernamentală reduce semnificativ probabilitatea ca statul să încaseze în acest an banii din vânzarea licențelor 5G. Guvernul și-a bugetat venituri de 2,1… Mai mult