Prețul caselor în România și în statele UE: o evoluție și semnele ei de întrebare

România este statul UE în care prețul caselor a scăzut cel mai mult în termeni reali față de anul 2008, potrivit datelor prezentate de Eurostat. Diminuarea la doar 46% a prețului de vânzare a locuințelor consemnată în 2015 comparativ cu valoarea de dinaintea crizei ne-a trimis detașat pe primul loc la acest indicator, mult în fața următoarelor clasate, Grecia (59,5%) și Bulgaria (62,6%).

Evoluția menționată este una care ridică semne serioase de întrebare, deoarece deși efectele crizei economice au fost mult mai puternice în Grecia, unde datoria publică a explodat până la valori nesustenabile iar șomajul este de patru ori mai mare decât la noi.

Chiar dacă Bulgaria a urmat inițial o traiectorie similară ușor atenuată față de cea de la noi, tendința de scădere s-a inversat la ei încă din 2013 ( vezi tabelul).

Am făcut o selecție a datelor și am grupat evoluțiile pentru a fi mai evidentă gruparea pe criterii geografice a statelor în ceea ce privește evoluția prețului caselor, cu amendamentul unei similarități interesante a rezultatelor finale între țările baltice plus Irlanda și cele din pensinsula iberică (obținută pe traiectorii complet distincte).

De remarcat și faptul că prețurile caselor au scăzut în Polonia în pofida faptului că a fost singura țară în care PIB-ul nu a scăzut în nici un an pe perioada crizei iar pe final s-a păstrat alinierea cu vecinele Slovacia și Ungaria.

În schimb, Cehia a reieșit ca un fel de medie între cuplul Austria – Germania ( unde prețurile au crescut semnificativ ) și colegele din grupul de la Vișegrad, astfel încât s-a aliniat la situația perechii despărțite de Canalul Mânecii, Franța – Marea Britanie.

Explicație :

• HPI – Indicele de preț al caselor
• HPI (abrevierea în lb.engleză a indicelui de preț al caselor) arată modificarea prețului proprietăților rezidențiale (apartamente și case de orice tip, atât nou-construite cât și cele deja existente, indiferent de modul de utilizare finală și de proprietarii inițiali). Acest preț este ajustat cu inflația măsurată prin indicele armonizat al prețurilor de consum, pentru a reflecta valoarea reală de achiziție a unei locuințe.
• HPI este un indicator-cheie pentru analiza macroeconomică întrucât oferă un semnal de avertizare important pentru o potențială bulă imobiliară. În acest sens, a fost inclus în sistemul european al indicatorilor de dezechilibru macroeconomic iar valoarea de +6% pe an a fost stabilită drept limită de avertizare.

În ceea ce ne privește, Eurostat nu a putut calcula pe baza unor date suficient de solide pentru a putea fi comparate situația din perioada 2005 – 2008 dar valorile disponibile ca ritm anual pentru intervalul 2006 – 2015 sugerează o creștere medie anuală de preț pentru România de circa 2%.

De unde rezultă două lucruri:

1.O bună parte din problemele la creditele contractate până în 2008 inclusiv povin din valorile mult exagerate de tranzacționare față de anul 2005. Așa cum prețurile au crescut cu totul nejustificat în perioada de entuziasm din preajma aderării la UE, așa au și scăzut, lăsând noii proprietari cu rate mult prea mari față de valoarea puternic diminuată a caselor nou-dobândite.

2.Atenție, revenirea la valori mai ridicate a prețurilor caselor este inevitabilă la noi, după cum se poate vedea și din evoluțiile înregistrate în toate statele foste socialiste. Mai mult, cu cât valoarea de pornire în această revenire este mai redusă, creșterea va fi mai abruptă și va risca să aprindă un beculeț roșu pe tabloul de bord al dezechilibrelor macroeconomice (vezi situația din Ungaria, Irlanda sau Estonia), urmărit acum mult mai atent la nivel european.