Ruxandra Jianu / Nimicul ca lege: Legea Nordis

Scriu rar. Când scriu, scriu despre chestiuni fiscale sau financiare pe care le consider de maximă importanță sau care mi se par nedrepte. Nu scriu niciodată despre un domeniu pe care nu-l cunosc, nu-mi dau cu părerea. Sunt prea multi care o fac în țara asta și nu cred că asta e calea de urmat.

Scriu azi despre o lege nouă (mai precis despre câteva prevederi ale acesteia care reglementează avansurile plătite în proiectele imobiliare) subiect care nu este neapărat în aria mea de specializare (fiscalitatea) ci despre piața imobiliară. Analiza este una tehnică, nu are legătură cu activitatea niciunui dezvoltator imobiliar dintre cei pe care îi cunosc, cu care am lucrat sau cu care lucrăm. Are legătură cu un singur element: ce s-a dorit a reglementa aceasta lege proaspăt scoasă din cuptorul Monitorului Oficial și ce-a ieșit! Scriu pentru ca în meseria asta am învățat să citesc legi. Și cele de mai jos sunt despre cum se citește o lege.

Așa s-a dorit sau așa a ieșit? Nu am de unde să știu și nu vreau sa comentez. Explic doar ce a ieșit. Efectele le vom vedea cu toții în viitorul mai apropiat sau mai depărtat.

După această introducere, cam lungă, recunosc, să începem:

Este vorba de Legea 207/2025, de modificare a articolului 22 din Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, precum și pentru completarea art. 26 din Legea Cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, publicată luni, 8 decembrie 2025 în Monitorul Oficial. În traducere, este vestita și mult așteptata Lege Nordis, cea menită să prevină țepele imobiliare. Ne amintim cu toții scandalul Nordis, unde un dezvoltator a promis, fără să livreze nimic mulți ani de zile și sute de oameni, investitori (firme sau persoane fizice) s-au trezit cu banii luați, cheltuiți pe te miri ce și fără a exista o posibilitate reală de a îi recupera. Scandal de presă, dosar penal…..

Președintele Nicușor Dan a scris pe Facebook în 5 decembrie 2025 următoarele (declarație preluată săptămâna trecută de întreaga presă):

“Am semnat astăzi decretul de promulgare a legii care introduce reguli mai clare și mai stricte în domeniul construcțiilor și al tranzacțiilor imobiliare, pentru a proteja mai bine cetățenii care cumpără locuințe aflate în fază de proiect.

Noua lege modifică cadrul legal privind calitatea în construcții și sistemul de cadastru, introducând reguli mai ferme pentru dezvoltatori, care vor putea promite vânzarea unei locuințe viitoare doar după ce autorizația de construire este notată în cartea funciară și după realizarea procedurii de preapartamentare.

Totodată, se limitează avansurile la maximum 5% pentru rezervări, maximum 25% pentru structura de rezistență și 20% pentru instalații, în cazul promisiunilor de vânzare-cumpărare.

Sumele plătite de cumpărători nu pot fi folosite în alte scopuri decât cele prevăzute de lege, iar nerespectarea se sancționează cu amendă în cuantum de 1% din cifra de afaceri.

Aceste măsuri au ca scop creșterea încrederii în piața imobiliară, responsabilizarea dezvoltatorilor și protejarea investitorilor și a familiilor care își achiziționează o locuință.

Legea va fi publicată în Monitorul Oficial la începutul săptămânii viitoare.”

Aș vrea să rețineți fraza în bold de mai sus. Și acum, citim legea și analizăm conținutul ei:

Alin. (5) Convențiile privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale viitoare se pot încheia pentru o perioadă maximă de 60 de zile, fiind urmată de încheierea actului prevăzut la alin. (3) (Nota: Promisiune de vânzare/Promisiune de cumpărare/Promisiune bilaterala de vânzare cumpărare) sau de încheierea contractului de vânzare cumpărare. Sumele achitate de cumpărător privind rezervarea cumpărării unităților individuale din cadrul condominiului viitor sau a locuințelor individuale se scad din prețul vânzării și nu pot depăși 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute a convenției de rezervare. În situația în care până la expirarea termenului maxim de 60 de zile nu se încheie promisiunea prevazuta la alin. (3) sau contractul de vânzare, din culpa exclusivă a dezvoltatorului. Acesta restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.

Până aici, perfect, clar, fără posibilitatea altei interpretări: nu se poate percepe o taxa de rezervare mai mare de 5% din prețul de vânzare. Oricum în marea majoritate a cazurilor, taxele de rezervare nici nu se apropiau de acest prag de 5%.

Mergem mai departe la alineatul (6) care reglementează situația avansurilor:

(6) Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampilă „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maximum 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maximum 20% din preț.

Ce observăm aici? Spre deosebire de taxa de rezervare prevazută un alineat mai sus, care determină în mod imperativ pragul de 5%, alineatul 6 nu prevede un prag maxim pentru avansul perceput ci doar impune un mecanism strict de cheltuire de către dezvoltator a sumelor primite de la cumpărători: 25% din preț pentru partea de rezistență și 20% din preț pentru partea de instalații. Cu alte cuvinte, avansul poate fi oricât (până la 100%) dar el nu poate fi cheltuit decât în proporțiile prevăzute de lege!!

Deci, contrar afirmațiilor Președintelui, preluate, așa cum spuneam de întreaga presă, avansul nu este limitat. Ce limitează legea este cheltuirea avansului! Și nici asta nu e reglementată cum trebuie, dacă stăm să judecăm bine. Un proiect imobiliar nu se compune numai din structură și instalații. Vorbim de fațade, compartimentări, finisaje etc. Toate sunt efectuate în scopul dezvoltării respectivului proiect. Ce înțelegem din lege? Că pentru structură și instalații nu pot cheltui mai mult decât 25%, respectiv 20% și restul pot cheltui pe ce mai e nevoie? Sau că trebuie să cheltui avansul doar pe structură și instalații? Dacă s-ar fi vrut asta, trebuia să se prevadă în mod expres (un termen ca „exclusiv pe” ar fi fost suficient)…

Mergem mai departe și ne uitam la sancțiunile pentru nerespectarea prevederilor alineatului sus citat. Le găsim, bineînțeles, la alineatul (7):

(7) Utilizarea sumelor achitate de către cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare în alte scopuri decât cele prevazute de prezenta lege este interzisă și se sancționează cu amendă de 1% din cifra de afaceri, înregistrată în anul anterior, a dezvoltatorului, dacă fapta nu constituie infracțiune în condițiile legii.

Bun, perfect. Dacă avansul nu este cheltuit în limitele prevăzute de lege, atunci dezvoltatorul este sancționat cu o amendă contravențională de 1% din cifra de afaceri din anul anterior realizată de dezvoltator. Desigur, dacă fapta constituie infracțiune, atunci vorbim și de dosar penal.

Și acum urmează câteva întrebări:

• Dacă dezvoltatorul este nou-înființat sau dacă dezvoltatorul nu a avut cifră de afaceri în anul anterior, cum calculăm amenda?

• Oare știe autorul legii că avansurile nu reprezinta venituri și nu se includ așadar în cifra de afaceri? Avansurile sunt, din punct de vedere contabil, sume datorate de dezvoltator promitenților cumpărători, sume care se închid la momentul tranzacției de vânzare cumpărare prin livrarea bunului și încasarea prețului, respectiv înregistrarea venitului din vânzare (cifra de afaceri!), sau care se înapoiază promițentilor cumpărători dacă bunul nu a fost livrat, sau care nu se înapoiază acestora dacă refuză să încheie actul de vânzare, conform prevederilor specifice ale antecontractelor încheiate cu promitenții cumpărători. Deci dezvoltatorul înregistrează venit (cifră de afaceri) doar când livrează bunul promis sau în unele situații când reține avansul primit de la cumpărător, cu titlu de penalitate dacă actul de vânzare nu s-a încheiat din vina cumpărătorului (din nou, depinde de prevederile antecontractelor). Până la unul dintre aceste momente, dezvoltatorul nu își înregistrează în contabilitate niciun venit, conform normelor contabile reglementate de Ordinul 1802/2014. Nu are deci, cifră de afaceri. Care este deci baza de calcul pentru aplicarea amenzii prevazute de alineatul (7)?

• Mergem mai departe cu un exemplu, extrem într-adevăr, și încercăm să aplicăm legea având în vedere acest exemplu:

Un dezvoltator imobiliar care deține un teren într-o locație cu ștaif din București sau alt oraș mare, anunță o dezvoltare imobiliară de lux (luxul vinde întotdeauna) în asociere cu un mare nume al modei, cu prețuri de pornire de 10,000 EURO pe mp. (trebuie menționat aici că practica generală în piața, corectă de altfel din perspectiva managementului de risc operațional, este aceea ca pentru fiecare proiect se înființează o societate de proiect, societate nouă, care nu are istoric sau cifre în anii precedenți). Asa cum știm, prețurile cresc pe măsură ce proiectul este ridicat (să spunem că ajungem la 15.000 EURO), așa că dezvoltatorul nostru mizează pe faptul că în faza inițială va avea mulți potențiali cumpărători. Se semnează rezervarea, maxim 5% din preț (conform legii), vine momentul antecontractului, adică momentul plății avansului.

Dezvoltatorul nostru primește avansuri de 77%, 85%, 95% sau, de ce nu 100% din prețul inițial afișat pentru că, așa cum am arătat mai sus, legea îi permite să încaseze orice avans, îi limitează doar utilizarea (cheltuirea acestuia). Văzându-se cu banii încasați, dezvoltatorul nostru se gândește că ar fi interesant să le găsească și o altă utilizare (total sau parțial, depinde de apetitul propriu) și cheltuie banii din avansuri în alte scopuri decât cele prevăzute de lege. Da, eliberează banii din cont semnând „bun de plata” în calitate de persoană responsabilă (conform legii).

După ceva vreme (mai mult de 1 an financiar sau poate doi), cumpărătorii, văzând că dezvoltarea stagnează sau nu a început deloc, termenele curg etc. încep sa se agite și reclamă activitatea dezvoltatorului. Autorițățile intervin, constată încălcările legii și vor să aplice sancțiunea. Au oare ce sancționa? Societate nouă, fără cifră de afaceri anul trecut (că doar a încasat avansuri nu a făcut venituri)… Baza de calcul pentru aplicarea amenzii este 1% din zero! Știm cu toții ca orice număr, oricât de mare ar fi el, înmulțit cu zero tot zero da 😊.

Deci, sancțiunea civilă (amenda) nu poate fi aplicată!

Ultima soluție, normală de altfel este plângerea penală. Corect. Se face plângere penală, se investighează ani de zile (că doar trăim în România și vedem cu toții cât durează), se schimba complete și poate, de ce nu, după multi ani ajunge sa se prescrie (din nou, nu spun nimic nemaivazut pe aici pe la noi).

Și atunci întreb:

cu ce diferă situația expusă de mai sus de cazul atât de mediatizat Nordis și cum poate această lege supranumită Nordis, care avea menirea de a opri practicile de acest gen, rezolva cazul povestit mai sus?

De ce este nevoie sa avem o nouă lege (care încurcă doar investitorii serioși), căreia i-au trebuit multe luni de zile ca sa vadă lumina tiparului, și să rămânem totuși în aceeași situație ca înainte de apariția ei?

Ruxandra este Partener Biriș-Goran și membru fondator The Tax Institute

***