The Affordable Housing Act – Noile norme europene privind soluțiile autoritățile locale la criza locuințelor. Amploarea crizei în UE

Comisia Europeană a prezentat miercuri Actul privind locuințele accesibile, conținând noi norme pentru sprijinirea autorităților naționale și locale ce se confruntă cu o criză a locuințelor.

Documentul introduce o nouă metodă bazată pe date concrete, pe care autoritățile competente din întreaga Uniune o pot utiliza pentru a evalua și interveni în zonele aflate sub presiune, astfel încât să crească disponibilitatea și accesibilitatea locuințelor.

Principalul scop este clarificarea și facilitarea aplicării principiilor existente în legislația UE, astfel încât deciziile luate la nivelul întregii UE să se bazeze pe dovezi și să rămână proporționale.

În ceea ce privește măsurile care intră sub incidența Actului privind locuințele accesibile, actuala procedură de notificare prevăzută de Directiva privind serviciile este înlocuită cu un cadru adaptat în mod specific zonelor afectate de criza locuințelor, combinând cerințe mai clare de proporționalitate și transparență cu limitări de durată și revizuiri periodice.

Se dorește simplificarea procedurile pentru autoritățile publice, oferind în același timp o mai mare certitudine juridică.

Autoritățile naționale, regionale și locale rămân libere să decidă dacă și cum să acționeze pe propriile piețe ale locuințelor.

Măsurile ce urmăresc alte obiective de interes public, precum securitatea publică, protecția consumatorilor, protecția mediului sau protecția patrimoniului cultural, nu intră sub incidența Legii privind locuințele accesibile și continuă să fie reglementate de legislația UE relevantă existentă.

Identificarea zonelor sub presiune

Centrul Comun de Cercetare, în colaborare cu alte servicii ale Comisiei Europene, a elaborat o metodologie pe care autoritățile competente din întreaga UE o pot utiliza pentru a evalua zonele afectate de presiuni pe piața locuințelor, pe baza unor indicatori relevanți, într-un mod coordonat la nivelul țărilor UE.

Indicatorii se bazează pe date privind prețurile locuințelor, precum și pe date privind veniturile gospodăriilor provenite de la Eurostat.

Acest cadru ajută la evaluarea accesibilității locuințelor pe baza datelor privind raportul preț-venit, comparând prețurile medii ale locuințelor cu veniturile medii anuale.

O zonă poate fi semnalată ca fiind expusă unui potențial stres imobiliar atunci când raportul preț-venit este ridicat sau când este mediu, dar a înregistrat o creștere în ultimii 10 ani.

În plus, autoritățile competente ar trebui să identifice cel puțin o sursă de presiune asupra pieței locuințelor (de exemplu, legată de dinamica populației, de adâncirea decalajelor dintre ofertă și cerere sau de impactul închirierilor pe termen scurt asupra disponibilității sau accesibilității locuințelor) care este puțin probabil să se atenueze în următorii trei ani.

Autoritățile competente din zonele considerate a se afla sub presiune conform acestor criterii pot lua măsuri adecvate pentru a proteja accesibilitatea și disponibilitatea locuințelor.

Principalele recomandări și limitări

• Recomandările ajută autoritățile să abordeze problema deficitului din zonele afectate de criza locuințelor, punând un accent puternic pe creșterea ofertei.

• Sunt promovate planurile de accelerare a dezvoltării locuințelor pentru a debloca terenurile și oferta de locuințe, a accelera procesul de autorizare și a valorifica mai bine clădirile și terenurile existente.

• De asemenea, încurajează autoritățile să utilizeze pe deplin instrumentele de finanțare și de investiții disponibile la nivelul UE și la nivel național pentru a accelera realizarea de locuințe sociale și la prețuri accesibile.

• Regulamentul nu interzice și nici nu restricționează închirierile pe termen scurt. În cazul în care autoritățile decid că sunt necesare măsuri pentru a proteja accesibilitatea și disponibilitatea locuințelor, acestea trebuie să demonstreze că activitatea de închiriere pe termen scurt are un efect negativ semnificativ asupra pieței locale a locuințelor.

• Autoritățile trebuie să evalueze presiunile locale asupra pieței locuințelor utilizând metodologia comună și, în cazul în care decid să ia măsuri, să demonstreze, pe baza unor dovezi, că activitatea în cauză contribuie la aceste presiuni.

• Accentul se pune pe activitatea care, datorită amplorii, frecvenței sau caracterului său comercial, este mai susceptibilă să reducă oferta de locuințe disponibile pentru utilizare rezidențială pe termen lung.

• Legea privind locuințele accesibile completează Regulamentul UE privind închirierea pe termen scurt, care se aplică începând cu luna mai 2026. Acest regulament îmbunătățește înregistrarea, colectarea și schimbul de date, în timp ce Legea privind locuințele accesibile oferă cadrul pentru evaluarea și justificarea măsurilor legate de locuințe care afectează închirierea pe termen scurt.

Reguli pentru autoritățile ce decid să ia măsuri

Regulamentul propus introduce o disciplină mai strictă și garanții mai clare în cazul în care autoritățile decid să ia măsuri:

• acestea trebuie să demonstreze existența unei crize a locuințelor și, dacă este necesar, un efect negativ semnificativ asupra accesibilității sau disponibilității pe o perioadă de cel puțin trei ani;

• să arate că măsura este necesară și proporțională și că alternativele mai puțin restrictive nu ar fi la fel de eficiente;

• să direcționeze măsura în mod adecvat;

• să respecte securitatea juridică, așteptările legitime și drepturile fundamentale;

• să limiteze durata măsurilor la maximum 5 ani și să le revizuiască periodic.

Restricțiile nu pot înlocui măsurile care abordează cauzele structurale ale penuriei de locuințe, în special construirea și renovarea unui număr mai mare de locuințe.

Amploarea crizei locuințelor în UE și nevoile estimate în perioada 2025 – 2035

• Achiziționarea unei locuințe a devenit treptat mai dificilă începând cu criza financiară europeană din anii 2010, situația agravându-se și mai mult după pandemie.

• Între 2013 și 2024, prețurile locuințelor au crescut cu aproape 60%, iar chiriile medii cu 20%, noile contracte de închiriere devenind și mai scumpe.

• În aceeași perioadă, veniturile gospodăriilor au crescut cu doar 40%, ceea ce însemnă majorări departe de ritmul scumpirii locuințelor.

• Un factor crucial care contribuie la această problemă este decalajul tot mai mare dintre cererea de locuințe și oferta disponibilă: proiecțiile pentru perioada 2025 – 2035 arată că, până în 2035, vor fi necesare peste șapte milioane de locuințe pentru a satisface cererea, pe lângă cele 17,06 milioane de unități locative deja planificate.

• În 2024, costurile legate de locuință, apă și energie au reprezentat 23,6 % din totalul cheltuielilor gospodăriilor.

• Marile orașe și regiunile capitale se vor confrunta cu cele mai puternice presiuni viitoare în materie de locuințe, reflectând creșterea susținută a populației, tendințele de urbanizare și disponibilitatea limitată a terenurilor. În ansamblu, nevoile de locuințe din primele 30 de zone metropolitane reprezintă 35,5% din totalul nevoilor de locuințe estimate la nivelul UE.

• O cerere ridicată de locuințe se înregistrează în regiuni de coastă și turistice, care se caracterizează deja printr-o densitate mare a așezărilor. Construcțiile noi reprezintă un element-cheie pentru satisfacerea cererii viitoare de locuințe, în special în zonele cu creștere economică rapidă.

Impactul închirierilor pe termen scurt, relativ redus ca medie, dar semnificativ în orașele turistice

În 2024, au fost rezervate 854 de milioane de nopți de cazare prin intermediul principalelor platforme online (Airbnb, Booking, TripAdvisor și Expedia), ceea ce reprezintă o creștere semnificativă față de nivelurile din perioada pre-pandemică, conform Eurostat.

Cu toate acestea, în pofida creșterii rapide a rezervărilor online de nopți de cazare în cadrul închirierilor pe termen scurt, acestea reprezintă o proporție relativ mică din fondul total de locuințe al UE, respectiv 1,2% din totalul locuințelor din UE, procentul fiind ușor mai ridicat în zonele rurale, la 1,5%.

Aceste proporții variază în destinațiile turistice (atât cele de coastă, cât și cele rurale) și în anumite cartiere ale unor orașe din UE, unde ponderea închirierilor pe termen scurt poate ajunge până la 20% din stocul de locuințe.

Locuințele, principala sursă a inechității intergeneraționale

Deși impactul crizei locuințelor este resimțit cel mai acut de grupurile cele mai defavorizate din societate, criza afectează din ce în ce mai mult și gospodăriile cu venituri medii, inclusiv pe cele care nu reușesc să-și asigure o locuință adecvată pe piață, cum ar fi lucrătorii din sectoarele esențiale (de exemplu, personalul din sectorul sănătății, profesorii).

Efectele sunt acut resimțite de tinerele generații, cu efecte grave:

• Generațiile mai tinere, în special cele cu vârsta sub 35 de ani, se confruntă nu numai cu venituri reale mai mici în comparație cu generația anterioară la aceeași vârstă, ci și cu o scădere a ratei de proprietate asupra locuințelor.

• Dacă se compară generațiile la aceeași vârstă, tinerii de 30 de ani născuți în anii 1980 aveau o probabilitate cu 6,7 puncte procentuale mai mică de a deține o locuință proprie decât cei de 30 de ani născuți în anii 1970 și cu 5,5 puncte procentuale mai mică decât cei născuți în anii 1960.

• De asemenea, momentul părăsirii locuinței părintești s-a amânat din ce în ce mai mult: în rândul tinerilor de 30 de ani, generația anilor 1980 era semnificativ mai predispusă să locuiască încă cu părinții decât cohortele anterioare. Creșterea ratelor dobânzilor ipotecare și înăsprirea regulilor de creditare au îngreunat accesul pe piața imobiliară în cazul tinerilor adulți și al celor care cumpără pentru prima dată o locuință.

• Proporția chiriașilor în rândul celor mai tinere generații a crescut, iar aceștia se confruntă cu rate mai ridicate ale supraîncărcării cu costuri, mulți dintre ei cheltuind peste 30% din venitul lor disponibil pe chirie, o presiune mai puternică în orașe. Astfel de constrângeri pot avea consecințe demografice, reflectate în tendințe precum întârzierea înființării unei gospodării și amânarea nașterii copiilor, în timp ce adâncirea decalajului de bogăție continuă să amenințe coeziunea socială pe termen lung.

(Citește și: Tinerii, marile victime din criza europeană a locuințelor – maxime istorice la prețuri și încetinire a creșterii salariilor. Rata de suprasolicitare în orașele universitare din România)

****